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镍元素对不锈钢的影响(A)


更新时间:2021-09-22  


  就在住宅用地频频遭遇流拍的同时,工业用地却悄然成为资金追逐对象。根据链家地产市场研究部不完全统计的数据可知,截至7月26日,全国推出工业用地7521块,总计3.51亿㎡,占全国供应的土地面积的52.1%。与此同时,在监测范围内的20个城市中,7月25日-8月14日期间,总计推出工业用地1664万㎡——连续三个星期,工业用地占比超出土地供给总量50%。

  综合上述数据可推算,目前工业用地供给量已至少达3.7亿㎡,不仅超出了住宅用地供应总量,占比也超出了全国土地供给总量的一半以上!8月15日,有业内人士接受《证券日报》记者采访时表示,投机与融资需求是企业大肆圈占工业用地的两大动因。

  “工业用地单价很低,很多企业都有能力去分上一杯羹”,8月15日,某市场人士对《证券日报》记者表示。

  “比如,浙江建德地区的某一个中小企业,澳门彩开奖记录,就一举拿下了3万多㎡、约50亩的工业用地”,上述人士表示,但企业在这块土地上建造的厂房占地还不到整个地块总面积的一半。事实上,企业圈占工业用地的最初意图,就绝不仅仅是用于生产。

  “企业在拿地之前,已经就该项目和银行谈好了贷款计划。换句话说,企业往往是获得了银行的贷款支持后才肯放手拿地的”,上述市场人士如是说。一般来说,企业只需筹集到拿地款项,一旦政府批下土地证,那么就可以持着土地证去银行获取贷款。甚至,“以我所知,很多企业缴付的土地款,往往是临时拆借出来。一旦获得了银行贷款,就将拆借款置换出去。”他如实表示。

  鉴于目前房地产市场的形式日益严峻,银行已经不接受“光地”了。也就是说,企业在拿下地块后,还需在上面搭建厂房,然后就可以以“在建工程”的名义,去银行获取贷款。“等到厂房建好,获取了房产证后,整个房地产项目的估值就会更高,所获得贷款也就越多”,市场人士对《证券日报》记者表示。

  以上述浙江建德的案例来说,该块土地约折合300元/㎡,总价大概为1000万;然后,企业在上面开始修建厂房,目前尚未获得房产证,但已经评估作价1400万——也即,该企业以所拥有的、总计评估价格2400万的该块工业用地使用权+厂房作为抵押,获得了2000万的银行贷款。“而等到房产证到手后,这个评估价将进一步提升。彼时,银行肯贷给这家企业的款项,也会水涨船高”,上述人士进一步指出,“当然,最终贷款额度多少,还是决定在银行手中。不过这一额度,往往会超出企业原始的投入。”

  “只要经济环境不发生大的变化,这笔抵押贷款将会持续下去”,上述市场人士对《证券日报》记者表示,届时,企业还能享受土地升值带来的收益。

  当然,这个过程中也存在一定的风险。“很多中小企业的利润率并不高,甚至存在无法覆盖利息成本的情形”,上述人士进一步表示,“也有最终手中的土地遭遇银行拍卖的情形出现。”

  刚刚公布收购方案的富安娜,拟收购对象主要的资产就是位于江苏常熟虞山工业园区的4幢房产。

  公开资料显示,上述房产的用途属于工业用地,总建筑面积2.77万㎡,评估价格则高达4040.06万元,折合1460元/㎡。

  虽然,有关机构出具的房屋评估报告中,并未提及上述房地产项目的评估增值率。但是,登陆中国土地市场网,查询2010年以前常熟虞山区域成交的工业用地价格,每平米单价在300元左右。如果考虑到厂房的建安成本,整个项目的成本应该不超过1000元/㎡。

  值得投资者注意的是,富安娜收购上述房地产项目,是出于扩建厂房的考虑。也即,上述地块存在部分空置用地的可能。以此粗略估计,富安娜刚刚收购的房地产项目,增值率约在50%-200%之间!

  除去借助工业用地获取银行贷款以及升值收益外,企业通过改变其使用权属性所能获得的“暴利”更是驱动其圈占工业用地的又一大动因。

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